Program

Vprašanji, ki sta bili postavljeni po predstavitvi mag. Marka Djinovića na posvetu Poslovanje z nepremičninami:

Kaj to pomeni, da je spremenjena okoliščina? Npr. če ena izmed strank umre (prodajalca)? Kaj potem ? Vprašanje se nanaša na predpogodbo.

6. odstavek 33. člena OZ določa vpliv instituta »spremenjenih okoliščin« na veljavnost predpogodbe: »(6) Predpogodba ne veže, če so se okoliščine od njene sklenitve toliko spremenile, da niti ne bi bila sklenjena, če bi bile okoliščine takrat takšne.« Za opredelitev vsebine te določbe je potrebno pogledati člene 112-115 OZ, ki opredeljujejo institut razveze ali spremembe pogodbe zaradi spremenjenih okoliščin. Stranki sta se s predpogodbo zavezali k sklenitvi glavne pogodbe pod določenimi okoliščinami, zato ni smiselno, da zaveza še vedno velja, če se okoliščine spremenijo do te mere, da ne ustrezajo več prvotnemu namenu strank. Kajti, če bi bile te okoliščine že takrat takšne, stranki predpogodbe ne bi sklenile.

Vendar pa kakršna koli sprememba okoliščin ne upravičuje prenehanja veljavnosti predpogodbe (npr. špekulacije strank zaradi nihanja tržnih cen). Pri vprašanju, katere spremenjene okoliščine so pravno relevantne, se je treba analogno opreti na prvi, drugi in tretji odstavek 112. člena OZ:

1. Če nastanejo po sklenitvi pogodbe okoliščine, ki otežujejo izpolnitev obveznosti ene stranke, ali če se zaradi njih ne da doseči namena pogodbe, v obeh primerih pa v tolikšni meri, da pogodba očitno ne ustreza več pričakovanjem pogodbenih strank in bi bilo po splošnem mnenju nepravično ohraniti jo v veljavi takšno, kakršna je, lahko stranka, ki ji je izpolnitev obveznosti otežena, oziroma stranka, ki zaradi spremenjenih okoliščin ne more uresničiti namena pogodbe, zahteva razvezo pogodbe.
2. Razveze pogodbe ni mogoče zahtevati, če bi bila morala stranka, ki se sklicuje na spremenjene okoliščine, ob sklenitvi pogodbe te okoliščine upoštevati ali če bi se jim bila lahko izognila oziroma, če bi njihove posledice lahko odklonila.
3. Stranka, ki zahteva razvezo pogodbe, se ne more sklicevati na spremenjene okoliščine, ki so nastale po izteku roka, določenega za izpolnitev njene obveznosti

Nepremičninske družbe za utrditev volje in obveznosti obeh strank uporabljamo tudi dogovor o pravnem poslu kateri vsebuje vse bistvene sestavine kupoprodajne pogodbe razen ZK dovolila. V tem dogovoru so tudi opredeljene obveznosti glede plačila za posredovanje.
Menimo, da smo, v primeru odstopa od tega dogovora s strani ene od strank, upravičeni do plačila za posredovanje saj tak dogovor nima elementov predpogodbe ampak pogodbe.

»Dogovor o pravnem poslu« je po naravi stvari že glavna pogodba, če le vsebuje vse bistvene sestavine pogodbe. V ilustracijo:

Izpolnitveno ravnanje pri predpogodbi je sklenitev glavne pogodbe
Izpolnitveno ravnanje pri glavni prodajni pogodbi je, da bo izročil stvari kupcu tako, da bo ta pridobil lastninsko pravico, kupec pa se zavezuje, da bo prodajalcu plačal kupnino
Kot smo videli, sodna praksa opozarja na to, da stranke pogosto ne ločijo med zavezovalnim (obligacija) in razpolagalnim pravnim poslom (ZK dovolilo); stranke napak menijo, da pogodba, ki ne vsebuje ZK dovolila ni pogodba, temveč „le“ predpogodba. Ilustrativna je sodba:

VSL I Cp 948/2019

[…] Da lahko govorimo o njenem obstoju, ni nujno, da pogodba, ki se nanaša na prodajo nepremičnine, vsebuje tudi razpolagalni del oziroma dovolilo prodajalca za vpis kupca kot lastnika v zemljiško knjigo. Izstavitev le tega pomeni že izpolnitev zaveze (napram kupcu) iz prodajne pogodbe.

Dogovor z dne 17. 2. 1991 ima vse značilnosti prodajne pogodbe, v kateri je bilo (upoštevaje pravilo o sočasni izpolnitvi) predvideno, da bosta prodajalca svojo zavezo z izročitvijo za pridobitev lastninske pravice potrebnih listin (zemljiško-knjižnih dovolil) izpolnila v okviru posebne pogodbe, ki naj bi sledila plačilu celotne kupnine. Ta posebna pogodba pa ne bi predstavljala glavne pogodbe v smislu določb o predpogodbi, ampak zgolj način realizacije (izpolnitev) zaveze kupcev iz prodajne pogodbe. […]

V primeru, da se ta »dogovor o pravnem poslu« v skladu z zgoraj navedenimi kriteriji pravno kvalificira za glavno pogodbo (in ne za predpogodbo!) je nepremičninska družba ob njegovi sklenitvi upravičena do plačila.

Antonio Giorgijev, Predsednik Zbornice ocenjevalcev Severne Makedonije, Skopje

Zoran Georgijevi, Član Upravnega odbora Zbornice ocenjevalcev Severne Makedonije, Skopje

Sanja Radović, Pooblaščeni ocenjevalec Sodni izvedenec Evropsko priznani ocenjevalec (REV -TEGOVA), Dreamy d.o.o., Podgorica, Črna Gora

Armin Đozić, Stalni sodni izvedenec gradbene stroke, MRICS RV, Sarajevo, Bosna in Hercegovina

Petar Brajović, MRICS, sodni izvedenec za ocenjevanje v Srbiji,  direktor in lastnik podjetja NAI-WMG-Serbia d.o.o. Beograd, Srbija

Slobodan Đekić, Pooblaščeni sodni izvedenec merilske stroke in ocenjevanja nepremičnin pri Okrožnem sodišču Pula in Trgovskem sodišču Pazin, Hrvaška

Tomislav Perković, Ustanovitelj, direktor in ocenjevalec, DIA MRICS, CENTAR AKCIJA d.o.o., Zagreb, Hrvaška

Mag. Anton Kožar, pooblaščeni ocenjevalec nepremičnin, direktor Inštituta za nepremičnine d.o.o., Ljubljana, Slovenija